Yerleşkemiz, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. ve devamı maddelerine dayanarak, 18.02.2015 tarih ve 10446 yevmiye sayısı ile ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’nde tescil edilmiş olan Toplu Yapı Yönetim Planı’na istinaden toplu yapı niteliğini haiz olan bir site statüsündedir. İlgili kanun maddesi aşağıda alıntılanmıştır:

Kapsam : Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

       Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yukarıda alıntılanan 66. maddesinde açıkça ifade edildiği üzere, yerleşkemizde imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park vs. alanların bulunmasının toplu yapı ya da site vasfını engelleyen bir etkisi yoktur.

       Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69. ve Toplu Yapı Yönetim Planı’nın 14. Maddesi gereğince, tam adıyla Toplu Yapı Temsilciler Kurulu sitemizdeki Blok Yöneticileri, Müstakil Konut Temsilcileri ile Ticari ve Sosyal Yapı Temsilcilerinin toplamından oluşan kuruldur. Temsilciler Kurulu, iki yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır. Temsilciler Kurulu, yönetim kurulunun seçilmesi, ibrası, bütçenin ve aidat artışlarının onaylanması gibi önemli konularda karar vermeye münhasıran yetkilidir.

       Her bir blok yöneticisi, ilgili blokta bulunan konut sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Yine her bir ada temsilcisi, temsil ettiği adadaki müstakil konut sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Bu nedenle, iradenizin gereği gibi yansıtılması için Temsilciler Kurulu toplantılarından haberdar olunması ile temsilcilerinizin ne yönde oy kullandıklarının ve toplantıda alınan kararların gözetilmesi önem arz etmektedir.

       Toplu Yapı Yönetim Kurulu, tapu sicili nezdinde tescil edilmiş Yönetim Planı’nın 15. maddesi uyarınca, Temsilciler Kurulu tarafından seçilir.

      Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Yönetim Planı’nın 5. (Yönetim Planı’nın Uygulama Alanı), 7.6. (Toplu Yapı Ortak Yeri) ve 16. Maddeleri ile Temsilciler Kurulu’nun kararlarına istinaden, yerleşkemizin tamamında ortak kullanım yerlerinin güvenliği, genel temizlik, çöp toplama (katı atıklar, bitkisel atıklar), ada içi aydınlatmaların bakımı ve tüketim faturalarının ödenmesi, sulama, kar küreme, yerleşkemize dair sakinlerimiz tarafından iletilen öneri ve şikayetlerin alınması, takip edilmesi ve gereğinin yerine getirilmesi, sitemize dair sorunların çözümü ve önerilerin sunulması ve takibi için ilgili ilçe ve büyükşehir belediyesi ve diğer kamu kurumlarıyla iletişimin yürütülmesine yetkili ve bu işlerden sorumludur.

       Toplu Yapı Yönetimi, Yönetim Planı’nın 1., 5. ve 7. maddelerine istinaden, site yönetimine münhasıran yetkili tek kurumdur. Kısa unvanıyla Kooperatif-18 ise, ana sözleşmesine göre faaliyet gösteren bir konut yapı kooperatifidir.

       Kooperatif-18 sadece kooperatife üye olup aidat ödeyen ortaklarıyla sınırlı olmak üzere ana sözleşmesinde yazılı faaliyet alanı kapsamında sorumlu ve yetkilidir. Dolayısıyla, konutların tamamlanması ve maliklerine teslim edilerek ferdi mülkiyete geçilmesiyle ana sözleşmesindeki amacını yerine getirmiş sayılır. Ne 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ne Toplu Yapı Yönetim Planı ne de Kooperatif-18 ana sözleşmesi uyarınca Kooperatif-18’in site yönetimine dair herhangi bir yetki veya sorumluluğundan bahsetmek mümkündür.

       Sonuç olarak, site yönetiminde bir ikilik söz konusu olmadığı gibi, bu metnin amacı da bir polemik oluşturmak ya da bir polemiğe dahil olmak değildir. Bu nedenle, dayanağı olmayan bu tür bir algı oluşturulmaya çalışılıyor ise, bu algıya sebebiyet verenlerin beyanlarının sorgulanması yerinde olacaktır.

       Bahse konu mahkeme kararı, bir aidat alacağının ödenmemesi üzerine yapılan icrai takibat üzerine açılan davada ilgili mahkemece bir gerekçe belirtilmeksizin “Angora Evleri Sitesi’nde toplu yapıya geçilmemiş olduğuna ve uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil; fakat genel hükümlerin uygulanması gerektiğine, bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde özel yetkili Sulh Hukuk Mahkemelerinin değil, genel yetkili Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğuna” ilişkindir. Mahkemenin bu kanıya hangi gerekçe ile vardığı belirsiz olduğundan, , mahkemenin olası gerekçesinin halen sınırlı da olsa bazı konutlarda kat mülkiyetine geçilmemiş olması olduğu kanaatindeyiz. Sitemizin büyük oranda kat mülkiyetine geçişi tamamlandığından, aynı konulu devam eden davalara itirazlarımız sunulmaktadır. Bir an için toplu yapıya geçilmediği kabul edilse dahi, anılan mahkeme kararında site yönetiminin meşruiyetine, geçerliliğine dair bir tespit veya hüküm bulunmamaktadır. Karar sadece uyuşmazlığın çözümünde hangi hukuki hükümlerin uygulama alanı bulacağına ve konunun hangi mahkemenin görev alanına gireceğine ilişkindir.

       Anılan mahkeme kararı, yukarıda belirtildiği gibi yalnızca uyuşmazlığın çözümünde hangi kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğine ilişkindir. Toplu Yapıya geçilmediği, dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmayacağı bir an için kabul edilse dahi, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olan Toplu Yapı Yönetim Planı uyarınca Temsilciler Kurulu tarafından seçilen Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun ve Yönetim Kurulu tarafından alınan kararlar ile yürütülen faaliyetlerin hukuki ve meşru olduğuna şüphe bulunmamaktadır. Nitekim Yönetim Planı’nın 2. ve 3. maddeleri sırasıyla aşağıdaki şekildedir: 

       “Yönetim Planı Angora Evleri Toplu Yapı Alanı içerisinde bulunan bütün kat malikleri ile bu alan içerisindeki ticaret, dini, kültürel, sosyal tesis ve eğitim alanlarının sahipleri veya işletmecileri veya yönetimleri arasında özel hukuk sözleşmesi niteliğindedir. Yukarıdaki sözleşmenin kapsamına giren kişiler sözleşmenin tarafıdır. Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 5711 sayılı kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapan kanun, Medeni Kanun ve diğer kanuni mevzuat hükümleri uygulanır.” 

       “Yönetim Planı, Angora Evleri Toplu Yapısı kapsamında bulunan bütün kat maliklerini (konut, iş yeri, dükkan, dini, kültürel, sosyal tesis ve eğitim alanları), kat irtifakı sahiplerini ve onların mirasçılarını, bağımsız bölümü veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını, satış, bağış vs. bir yolla iktisap edecek bütün şahısları, tüzel kişileri, sandık, dernek, vakıf ve kooperatif gibi kuruluşları, ayrıca kiracıları ve gayrimekulü ne şekilde olursa olsun kullananları doğrudan bağlar.”

       Yönetim Planı’nın 16. Maddesinde düzenlenen görev, yetki ve sorumlulukları dikkate alındığında Toplu Yapı Yönetimi, Angora Evleri Sitesi’nin site hüviyetini ve marka değerini muhafaza etmesinin teminatı niteliğindedir. Bir yönetimin varlığı; ortak hizmetlerin yürütülmesi, site sakinlerinin şikayet ve önerilerin alınarak hızlıca müdahale edilmesi, ilgili kamu kurum ve kuruluşları nezdinde sitemizin menfaatlerinin takibi ve bu kurumlarla iletişimin eşgüdüm içinde ve tek elden yürütülmesi, sorunlara tek elden ve bütüncül bir yaklaşımla müdahale edilebilmesi için gereklidir. Aksi durumun ilk sonucu, sitemizin sahipsiz bir yaşama alanına, adeta bir mahalleye dönüşmesi ve değerinin düşmesi sonucunu doğuracaktır. Kamuya açık alanların bulunmasına rağmen, kararlılık ve eşgüdümle yapılacak merkezi olarak yönetilen bir çaba ile sitemizin belli saatlerde girişe kapatılması, plaka tanıma sistemiyle yabancı araçların tespiti, hız kasislerinin yapılması, elektronik güvenlik yoluyla olası güvenlik ihlallerinin konut bazında da hızlı müdahale ile sağlanması, kışın kar küreme hizmetinin sunulması, temizlik ve peyzaj çalışmaları ile daha yaşanır bir çevreye kavuşulması ancak bir site yönetimi ile mümkündür.

       Yönetime gelmemizden önce uygulanan aidatların site sakinlerine dağılımına esas herhangi bir hesaplama bulunmadığı ya da bu tür bir hesaplamaya erişilemediğinden, çok sayıda sakinimizin talepleri de gözetilerek aidatların dağılımına ilişkin daha hukuki ve adilane bir paylaşımın yapılabilmesi için detaylı bir çalışma başlatılmış olup , bu kapsamda bağımsız bir hukukçu akademisyenden görüş alınmıştır. Alınan görüşe istinaden, arsa payları, konutun niteliği, her bir konut tipinin fiilen yararlandığı hizmetler ve benzeri parametreler dikkate alınarak oldukça detaylı bir hesaplama yapılarak güncel aidat dağılımı belirlenmiştir. Bu aidat dağılımı, 2 Haziran 2024 tarihli (Mali) Olağanüstü Genel Kurulu’nda oylamaya sunulmuş ve kabul edilmiştir. 2 Haziran 2024 tarihli (Mali) Olağanüstü Genel Kurul tutanaklarına ekteki linkden ulaşabilirsiniz. 

https://angoraevleri.org/Document/Insert?fileGroup=0

       Bahse konu hukuki görüşe ve hesaplama detaylarına ekteki linkden ulaşabilirsiniz.

       Aidat tutarlarındaki artış, 2 Haziran 2024 tarihinde yapılan Mali (Olağanüstü) Genel Kurul Toplantısı’nda oylanarak kabul edilmiştir. 2024 Ocak ayında, asgari ücret artışına rağmen herhangi bir artış yapılmamış; artış etkin maliyet yönetimi amacıyla 2024 yılı Haziran ayına ertelenmiştir. Anılan Temsilciler Kurulu toplantısında, resmi enflasyon oranının da altında kalacak şekilde aidatlarımızın %60 oranında arttırılmasına karar verilmiştir.

       Aidatlar, ortak kullanım yerlerinin güvenliği, ortak yaşam alanlarımızın temizlik ve bakımı, peyzaj, arıza onarım, bitkisel ve katı atıkların toplanması, kar küreme çalışmalarına ilişkin personel ve araç giderlerine harcanmaktadır.

       Toplu Yapı Yönetim Kurulu gönüllülük esasıyla çalışmaktadır. Başkan dahil olmak üzere hiçbir yönetim kurulu üyesi ücret almamaktadır.

       Toplu Yapı Yönetimi’ne ait finansal tablolar her sene yapılan Temsilciler Kurulu toplantılarında detaylı olarak incelenebilir. Bunun dışında, şeffaflığın gereği olarak, yakın zaman önce geçişini tamamladığımız muhasebe yazılımının doğru veriye dayanan raporlamayı mümkün kılması nedeniyle her üç ayda bir olarak gelir tablosu, 2024 yılı Ekim ayından başlamak üzere Kurumsal internet sitemizde üçer aylık dönemlerde yayımlanacaktır.

       Toplu Yapı Yönetim Planı’nın 6. maddesine göre, blok yöneticileri ile müstakil konut temsilcilerine yapılan bildirim ve tebligatlar, ilgili blok ve adadaki tüm kat maliklerine yapılmış sayılmakta ve hukuken geçerli bir tebligatın sonuçlarını doğurmaktadır. . Bildirimi alan blok yöneticilerinin, bildirimi bina ilan panolarına asmaları, müstakil konut temsilcilerinin de ilgili adadaki diğer kat maliklerini bilgilendirmeleri gereklidir.

       Yönetim Planı’nın hükümleri bu doğrultuda olmakla birlikte, kat maliklerinin yalnızca blok yöneticileri ve müstakil konut temsilcileri vasıtasıyla bilgilendirilmeleri usulünde aksaklıklar gözlendiğinden ve kat maliklerimizin doğru bilgiye zamanında erişemedikleri tespit edildiğinden, yakın zaman önce geçişini tamamladığımız muhasebe yazılımımız üzerinden, güncel iletişim bilgilerine sahip olduğumuz kat maliklerine aidat, temsilciler kurulu toplantısı çağrıları ve kat maliklerinin hukukunu ilgilendiren diğer önemli duyurular en geç Ekim ayı sonundan itibaren SMS yoluyla da yapılacaktır. Ayrıca, sitemize ait kurumsal internet sitesinde her bir kat malikimiz kendisine ait aidat borcunu sorgulayabilmektedir (https://www.angoraevleri.org/mesken-girisi.html).

       Bununla birlikte, site sakinlerimize ilişkin olarak Yönetimimizde mevcut bilgilerin güncel tutulabilmesi büyük önem arz etmekte ve bu bağlamda site sakinlerimize de görev düşmektedir. Site sakinlerimizin adres, telefon ve e-posta adresi değişikliklerinin yanı sıra maliki bulundukları konutlara taşınan veya tahliye eden kiracılara ilişkin bilgileri gecikmeksizin Yönetimimize iletmeleri, Yönetimimiz ile sakinlerimiz arasındaki iletişimin korunması bakımından hayati öneme sahip olup, bu konuda gerekli hassasiyetin gösterilmesini rica ediyoruz.

       Her türlü önerinizi, şikayetinizi ve geri bildiriminizi doğrudan aşağıdaki adreslere bildirebilirsiniz. Bildiriminize ilişkin olarak en geç on beş gün içinde cevap verilecektir.

       Elektrik piyasası mevzuatına göre elektrik dağıtım şirketleri işletmekte oldukları elektrik dağıtım şebekesi unsuru olan aydınlatma direkleri üzerine reklam alarak gelir elde edebilirler. Angora Bulvarındaki direklere asılan reklamlarda emlak şirketi ile elektrik dağıtım şirketi arasındaki anlaşmaya ve yetkilendirmeye dayanarak aydınlatma direklerine asılmıştır.